Passoires thermiques : quels risques pour les propriétaires ?

Les passoires thermiques, désignant les logements classés F ou G sur le diagnostic de performance énergétique (DPE), représentent aujourd’hui un enjeu majeur du secteur immobilier. En France, près de 5 millions de logements sont concernés. Pour les propriétaires, les risques liés à ces biens sont multiples : perte de valeur, interdictions de location, contraintes réglementaires et coûts de rénovation élevés.

Le premier risque est d’ordre économique. Une passoire thermique est un bien énergivore, donc peu attractif sur le marché. Les acquéreurs sont de plus en plus sensibles aux performances énergétiques, tant pour des raisons écologiques que budgétaires. Un logement mal isolé entraîne des factures de chauffage très élevées, ce qui dissuade bon nombre d’acheteurs. De ce fait, la valeur de ces biens tend à baisser, et leur revente devient plus difficile.

Le second risque concerne la location. Depuis 2023, la loi Climat et Résilience a introduit un calendrier progressif d’interdiction de location pour les logements les plus énergivores. Depuis janvier 2023, les logements consommant plus de 450 kWh/m²/an sont interdits à la location. En 2025, les logements classés G ne pourront plus être loués, suivis par les F en 2028. Cela contraint les propriétaires bailleurs à réaliser des travaux de rénovation s’ils veulent continuer à percevoir des revenus locatifs.

Ces travaux peuvent représenter un coût important. Isolation des murs, changement de fenêtres, installation d’un système de chauffage performant : les rénovations nécessaires pour atteindre une meilleure classe énergétique sont souvent complexes et onéreuses. Malgré les aides disponibles (MaPrimeRénov’, éco-prêt à taux zéro, etc.), de nombreux propriétaires peinent à financer ces travaux.

Par ailleurs, les passoires thermiques sont aussi de plus en plus stigmatisées dans le débat public et médiatique. Elles deviennent un symbole d’inefficacité énergétique et de précarité. Pour les propriétaires, cela peut entraîner un sentiment de pression sociale ou un risque d’image, notamment pour les bailleurs professionnels ou institutionnels.

Enfin, il existe un risque juridique croissant. Les locataires ont désormais la possibilité de contester un logement énergétiquement indécent, voire d'exiger des travaux. Des actions en justice pour non-respect des normes énergétiques pourraient donc se multiplier à l’avenir.

Face à ces enjeux, les propriétaires doivent anticiper et se faire accompagner pour valoriser leur bien, limiter les pertes financières et répondre aux exigences légales.

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